Фото: www.journal-ufa.ru
По данным Минстроя РФ, в феврале 2018 года в стране насчитывалось почти 40 тысяч обманутых дольщиков, инвестировавших средства в 836 проблемных объектов на территории 69 регионов страны. Согласно другим оценкам, на конец 2017 года число пострадавших составляло 130 тысяч человек, вложивших средства в 936 объектов долевого строительства. И, как показывает практика, значительную часть замороженных строек удастся завершить лишь при помощи региональных и муниципальных властей. Схема действий зависит от конкретного случая, но если у застройщика нет денег для продолжения работ, власти вынуждены самостоятельно искать выход. Завершение дома возможно с помощью строительных компаний с госучастием, финансирующих работы за счет своей прибыли, либо путем привлечения коммерческих фирм, которым в качестве компенсаций на льготных условиях или бесплатно выделяются перспективные участки под будущую застройку. В ряде случаев объект приходится завершать с помощью бюджетных средств. Все эти схемы означают для регионов многомиллиардный ущерб и неисполненные социальные обязательства в виде непостроенных или неотремонтированных школ, больниц, детских садов и прочих объектов социальной инфраструктуры. Такая проблема характерна и для Башкортостана, особенно его столицы Уфы. - Благодаря предпринятым мерам с 2011 года был решен вопрос по 28 объектам с количеством пострадавших около 3200 человек, - заявил председатель Госсобрания – Курултая РБ Константин Толкачев. - Но в настоящее время в реестр пострадавших все еще включены более 1400 граждан по 33 объектам. По словам спикера Госсобрания, у правительства республики и уполномоченных органов есть понимание решения вопросов, по всем 33 незавершенным стройкам разработаны дорожные карты. - Мною дано поручение депутатам Госсобрания вести регулярный мониторинг реализации дорожных карт, провести выезды на проблемные объекты в составе рабочих групп, быть в контакте с инициативными группами дольщиков, чтобы не потерять темпа решения задач и при малейшей пробуксовке заострять внимание на возникающих вопросах, - пояснил Константин Толкачев.
Контрольный дефицит Одна из главных причин появления долгостроев – отсутствие действенных инструментов для госконтроля долевого строительства и целевого использования собранных у населения средств. - У администрации нет функций контроля и регулирования строительного рынка, она не имеет полномочий проверки финансово-хозяйственной деятельности организаций-застройщиков, - пояснили в Управлении капстроительства администрации Уфы. - Наши полномочия заключаются в оформлении прав на землю и разрешительной документации на строительство. А также в разъяснительной работе среди населения. Весьма ограничены возможности контроля и на уровне региона. Таким образом, получив деньги дольщиков, частная компания фактически может использовать их так, как считает нужным, и далеко не всегда делает это правильно. В результате большинство фактов появления проблемных домов связано не с прямым мошенничеством, когда псевдозастройщик скрывается с собранными деньгами, а неправильным использованием инвестиций. К примеру, дирекция стройфирмы, желая получить дополнительную прибыль, принимает решение направить деньги дольщиков на деловую недвижимость, которая быстро растет в цене, но после падения рынка не может продать уже готовые офисы, лишаясь возможности достроить начатые ранее жилые дома. Многие стройки останавливает повышение цен на сталь, цемент, кирпич и другие стройматериалы, что связано с неправильным расчетом подрядчиком строительной сметы. Итог здесь обычно один – голодовки, пикеты и вынужденное вмешательство властей. - Работа по наведению порядка на рынке жилищного строительства, разработке мер, способствующих завершению проблемных объектов и недопущению в будущем ситуации с долгостроями, требует комплексного подхода и взаимодействия республиканских властей, правоохранительных органов, органов местного самоуправления на местах, а также всех участников строительного процесса, - считают в администрации Уфы.
Законные основания Поскольку вопрос контроля долевого строительства нельзя эффективно решить на уровне муниципалитетов и регионов, а деньги дольщиков составляют до 80% всех средств, вкладываемых в возведение многоквартирных домов, федеральный центр разработал новые поправки в законодательство, которые должны вступить в силу с 1 июля 2018 года. Изменения носят глубокий характер и обещают кардинальное решение большинства проблем долевого строительства. Так, застройщиком сможет выступать только хозяйственное общество, название которого должно содержать слова «специализированный застройщик» и имеющее не менее чем трехлетний опыт участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тысяч квадратных метров. Другим новшеством станет введение принципа «один застройщик - одно разрешение на строительство». Вводится требование о наличии у застройщика собственных средств на банковском счете, в размере не менее 10% от планируемой проектной стоимости строительства. Наиболее важной частью законодательных изменений станет введение в России механизма контроля целевого использования привлеченных застройщиком средств, отсутствие которого до сих пор являлось главной причиной появления проблемных объектов. С 1 июля застройщик вправе иметь только один расчетный счет в уполномоченном банке, через который должны идти все расчеты по возведению долевого объекта. При этом на банки возлагаются специальные функции по контролю за операциями на счетах. Застройщик будет обязан предоставлять в уполномоченный банк документы, дающие основания для совершения платежей. Банк проверяет соответствие назначения и размера платежа содержанию представленных документов и в случае несоответствия обязан уведомить уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, ведущий госконтроль в области долевого строительства. Кроме того, с 1 июля застройщик не будет вправе вести какую-либо деятельность, кроме связанной с привлечением средств дольщиков, не вправе привлекать финансирование в форме кредитов, займов, ссуд, за исключением целевых кредитов на строительство. Новое законодательство вводит целый ряд других финансовых и организационных ограничений, в частности, устанавливает предельную планку расходов на рекламу, коммунальные услуги и связь, затраты, связанные с арендой нежилого помещения в целях обеспечения работы застройщика. В комплексе все это должно надежно защитить средства дольщиков от нецелевого использования и предотвратить появление новых проблемных объектов.
Оценка перспектив Основные опасения, связанные с введением изменений в сферу регулирования долевого строительства, касаются возможного сокращения объемов ввода жилья и роста цен на недвижимость. О возможности такого сценария говорят многие застройщики, однако независимые эксперты справедливо указывают на необходимость оздоровления рынка, что обязательно произойдет после ухода компаний, не способных правильно планировать свою деятельность и оценивать хотя бы краткосрочные перспективы развития индустрии жилой недвижимости. - На строительном рынке республики и Уфы ведущую роль играют крупные компании, способные правильно распределять свои финансовые ресурсы и не допускать задержки ввода объектов, - считает депутат Госдумы РФ Павел Качкаев. – Большинство же проблем по теме обманутых дольщиков связано с небольшими стройфирмами, у которых просто нет необходимых профессиональных компетенций и опыта работы. Изменения законодательства отсеют слабых игроков, что, скорее всего, приведет к некоторому падению объемов строительства, но рынок быстро возьмет свое и восстановит баланс спроса и предложения. На мой взгляд, более важное значение для строительной индустрии будут иметь реальные доходы населения и процент банковских ставок, по которым можно брать ипотеку и привлекать средства для реализации крупных жилищных проектов. Эти выводы подтверждает статистика ввода жилья. Так, после рекорда 2008 года, когда в Уфе было сдано свыше 800 тысяч квадратных метров новостроек, из-за наступившего кризиса уже через год объем ввода упал более чем на треть. Однако после восстановления экономики строительный сектор резко пошел вверх. Ситуация повторяется и сейчас. В 2017-м в Уфе введено в эксплуатацию 675 тысяч квадратных метров жилья, что составляет 88 % к соответствующему периоду прошлого года. По данным уфимской администрации, снижение показателей обусловлено сложной экономической ситуацией, проблемами кредитования для застройщиков и потенциальных участников долевого строительства, ростом цен на строительные материалы, а также поправками в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…». То есть строительный рынок реагирует, прежде всего, не на изменения в законодательстве, а общую экономическую конъюнктуру, влияющую на доходы граждан и доступность банковских кредитов. О том, что при улучшении ситуации в экономике и доступности кредитов строительная сфера может восстановиться достаточно быстро, говорит факт выдачи уфимским застройщикам 338 разрешений на строительство многоквартирных домов общей площадью более двух с половиной миллионов квадратных метров. С ростом платежеспособного спроса эти проекты быстро начнут воплощаться в жизнь. При этом, по мнению аналитиков, введение жестких мер регулирования долевого строительства может сыграть положительную роль для работы застройщиков и благоприятно сказаться на рынке. - Новые требования, одно из которых устанавливает, что застройщиком сможет выступать лицо, имеющее не менее чем трехлетний опыт участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тысяч квадратных метров, является положительным моментом, стимулирующим конкуренцию, позволяя оставаться на рынке крупным компаниям – профес-сионалам своего дела, - считают в Управлении капстроительства администрации Уфы. С точки зрения регионов, главным итогом грядущих законодательных изменений станет снятие с повестки дня проблем обманутых дольщиков, решение которых отвлекает людские и финансовые ресурсы, серьезно сдерживая выполнение стоящих перед местными властями важных социальных и инфраструктурных задач.
Алексей ФАТЫХОВ
Источник: Журнал Уфа
01.05.2018 12:31