Новости города БезФормата.Ru
Уфа
Главные новости
 
Задать вопрос?

Точечная застройка: плюсы, минусы, подводные камни

Точечная застройка: плюсы, минусы, подводные камни - The Ufa Room
Точечная застройка: плюсы, минусы, подводные камни - The Ufa Room
Точечная застройка: плюсы, минусы, подводные камни - The Ufa Room
Точечная застройка: плюсы, минусы, подводные камни - The Ufa Room
Точечная застройка: плюсы, минусы, подводные камни - The Ufa Room
Фото: saratov-room.ru

Уплотнительная застройка в России воспринимается однозначно негативно. А вот международная практика показывает, что при грамотном исполнении она делает город более удобным для жизни и экономит городские ресурсы. Сегодня «Городской конструктор» рассказывает про огромную проблему вообще всех российских городов — точечную застройку. 

В любом крупном городе России можно найти пример, когда в сложившийся квартал воткнут новый жилой дом, не соответствующий окружению. Это процесс обычно называют точечной или уплотнительной застройкой. Определения этого понятия в российском законодательстве нет. Это не более, чем фигура обыденной речи с устоявшейся негативной окраской. Сам же процесс — это следствие стремлений девелопера извлечь максимальную выгоду из наиболее привлекательных центральных участков города.

Однако по пути точечной застройки идут крупнейшие города мира, выбирая ее в качестве приоритета пространственного развития. Точечная она потому, что строительство идет на пустых участках в сложившихся кварталах или же подразумевает повышение этажности, пристройку блока к существующим зданиям. Такая застройка предполагает наличие однозначных, установленных городской администрацией правил, которые накладывают ограничения на параметры уплотнения. В результате новое здание не нарушает сложившуюся среду района: имеет соразмерный другим строениям масштаб и внешне вписано в контекст. Такое уплотнение не имеет ничего общего с российской практикой точечной застройки, когда на месте бывшей детской площадки появляется башня. Strelka Magazine в колонке Екатерины Куричевой разобрался, как именно регулируется точечная застройка за рубежом и что препятствуют применению таких правил в российских городах.

Бизнес есть бизнес

У любого города не так много вариантов развития: он может расти вширь или вверх, уплотнять существующую застройку или реализовывать программы по замене существующего жилого фонда.

Для местных властей разрастание города вширь в долгосрочной перспективе экономически невыгодно. Почему же периферия российских городов представляет собой бесконечную череду одинаковых многоэтажек? Издержки такого развития в системе градорегулирования и налогообложения не оплачиваются застройщиком. Новые районы – это возрастающие постоянные расходы муниципалитета на содержание инженерной инфраструктуры, дорожного покрытия, социальных объектов. Кроме расходов города, расползание увеличивает расходы жителей на проживание, так как вынуждает совершать ежедневные  маятниковые перемещения  на большие расстояния. В ситуации, когда застройщик не покрывает эти издержки, строительство на периферии становится для него экономически привлекательным. Такие проекты позволяют ему загружать производственные мощности, применять стандартные решения и экономить на масштабе. Для застройщика — это бизнес, он не задумывается о том, насколько приятно и комфортно будет жителям таких окраин. При этом такие проекты находят своего покупателя, ведь часть горожан крайне заинтересована в покупке собственного жилья и ограничена бюджетом, поэтому вопросы качества проекта и окружения фактически не рассматриваются ими при покупке.

Другой путь — все снести и построить заново — может применяться в случае полной деградации застройки. Для бюджета города — это затратный путь. Реализация таких проектов с точки зрения требуемых вложений возможна только в крупных мегаполисах с устойчивым спросом на жилье. В таких городах на месте старых районов может быть построен в два-три раза больший объем жилья, что и обеспечит возвращение средств в городскую казну. С точки зрения девелопмента такие проекты также являются привлекательными, так как основные риски, связанные с процессом расселения, берет на себя город, а девелоперы привлекаются для осуществления строительства, то есть непосредственно своих профильных функций.

Опыт развитых стран свидетельствует о более аккуратном отношении к созданному капиталу и сложившимся районам, поэтому городское развитие в существенной мере обеспечивается за счет уплотнения. Например, в Оттаве уплотняются районы, построенные после Второй Мировой Войны. Правила регулируют минимальный размер земельного участка, размер и высоту новых строений, требования к фасадам, параметры парковок, дворов и открытых пространств. Уплотнение позволяет совместить в одном месте жилые, деловые и торговые функции и более эффективно использовать общественный транспорт и существующую социальную инфраструктуру. Так пригороды остаются незастроенными, сохраняют свою рекреационную привлекательность и потенциал для использования в сельскохозяйственных целях.

МКАД снижает цену втрое

Люди высоко ценят возможность жить в центре города. В публичном пространстве, в отличие от протестующих против точечной застройки, их позиция никак не выражена. Зато она ярко прослеживается при анализе цен на рынке: люди готовы платить существенно больше за возможность жить в центральных (читай — сложившихся) районах. Это тезис иллюстрирует резкий скачок в ценах. Например, явным барьером является МКАД: стоимость однушки на первичном рынке в десятикилометровом поясе, примыкающем к внешней стороне магистрали, втрое ниже, чем в десяти километровом поясе, примыкающим ко внутренней стороне. В цифрах это 4,6 миллиона рублей и 13,8 миллионов соответственно.

В пользу уплотнительной застройки говорит и сравнение цен на первичном и вторичном рынке. При этом, в Москве до недавнего времени цены на вторичном рынке  были выше, чем на первичном , и причины понятны: в новостройке нет устоявшейся инфраструктуры и благоустроенной среды, а на территории только-только сданного в эксплуатацию жилого комплекса могут целыми днями идти ремонтные и строительные работы. К концу 2016 года цены выровнялись благодаря росту предложения жилья в новостройках эконом-класса, а также программе господдержки ипотеки, действовавшей 1,5 года и ориентированной исключительно на первичный рынок.

Однако большинство людей не приходит в восторг от строительства под окнами подобных домов. Для того, чтобы не допустить массовое недовольство, сопровождающиеся лозунгами в духе «Not In My Back Yard», подобное строительство должно сопровождаться публичным обсуждением правил уплотнения. Например, в той же Оттаве этот процесс занял более 4 лет.

В 2011–2012 годах городом было инициировано такое обсуждение программы, а по его результатам опубликовали доклад, посвященный общим принципам уплотнения малоэтажных сложившихся районов ( «Low-Rise Infill Housing in Mature Neighbourhoods» ), утвержденный городским советом. Затем были подготовлены предложения по конкретным допустимым параметрам уплотнения в существующей застройке, началось согласование сначала с жителями, а потом с остальными  стейкхолдерами . В результате новые правила зонирования были утверждены в конце 2015 года.

В России стратегия и повестка городского развития меняются гораздо быстрее (в силу разных причин), поэтому сложно представить такой длительный процесс согласования. Тем не менее, накопленный опыт градостроительных конфликтов показывает, что проблема локального сопротивления решаема. Для этого с жителями необходимо вступать диалог, а не ставить их перед фактом. Это позволит не только снизить градус протестных настроений и достичь компромисса, но и повысить качество архитектурных решений.

ПЗЗ всему голова (или или нет)

Наличие и качество уплотнительной застройки зависит от градостроительной политики местной администрации. Ее основной инструмент – это Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Они, вместе с условиями подключения к сетям, задают инвестиционный потенциал земельного участка для застройщика. То есть у города есть инструмент, с помощью которого он может стимулировать или снижать привлекательность жилищного строительства в определенном месте. Однако, фактически, города не мотивированы устанавливать приоритет компактного развития, так как ориентированы на выполнение показателей эффективности, среди которых есть ввод жилья. В результате ПЗЗ играют второстепенную роль: их положения пересматриваются в интересах застройщика или просто не соблюдаются.

Другим важным инструментом, определяющим параметры жилищного строительства в городах, является государственная поддержка отрасли, которая направлена как на спрос, так и предложение. Её цель — максимизация количества вводимых квадратных метров жилья и повышение его доступности. Наиболее часто используемые инструменты – это поддержка отдельных категорий граждан, расселение аварийных домов и льготы по ипотеке. Как правило, пользователи таких программ интересуются наиболее дешевым жильем. А в условиях, когда застройщик не покрывает всех косвенных издержек, таковым является жилье на периферии. В результате деньги, выделяемые из государственного бюджета, стимулируют расползание, а не уплотнение.

Качественная уплотнительная застройка не возникнет сама по себе

Формирование плотной, экономически эффективной застройки и строительство наиболее доступного жилья — это разные цели, но их часто пытаются достичь одновременно, используя одни и те же инструменты. В принципе, город должен самостоятельно определить, что для него является приоритетом. Для того, чтобы такой выбор могли осуществить российские города, им необходимо иметь большую финансовую самостоятельность и развиваться в конкуренции друг с другом. В условиях текущей централизации и государственных приоритетов по строительству массового доступного жилья потенциал для развития качественной уплотнительной застройки крайне ограничен.

Приоритет уплотнения может быть выбран и на национальном уровне. Например,  во Франции действуют три налога , которые вынуждают девелопера оплатить косвенные издержки от проектов, способствующих разрастанию городов: налог на инфраструктуру, единый налог на переустройство (покрывает затраты на поддержку и развитие природных территорий района, на архитектурное сопровождение проекта и финансирование общественного транспорта) и налог на низкую плотность застройки. Таким образом, французские власти не только признали издержки от расползания, но и количественно оценили их негативное воздействие через уровень налоговых ставок.

Сложности экономики быстро сказываются на темпах строительства многоквартирных домов.
31.07.2017 Журнал Уфа
В Уфе утвердили план мероприятий по подготовке и празднованию 100-летия образования Республики Башкортостан - Вся УфаПрезидиум Государственного Собрания – Курултая Республики Башкортостан утвердил план мероприятий по подготовке и празднованию 100-летия образования Республики Башкортостан в 2019 году.
13.12.2017 Вся Уфа
В Башкирии 2018 год объявлен Годом семьи - Tdnu.RuPixabay.com В Башкирии 2018 год будет Годом семьи. Об этом сообщил Глава республики Рустэм Хамитов на очередном заседании Правительства РБ.
13.12.2017 Tdnu.Ru
Госсобрание Башкортостана определилось с мероприятиями, которые будет проводить в честь юбилея республики.
13.12.2017 Спутник ФМ
В пожаре в Башкирии погибли двое мужчин - Вся УфаСегодня утром в Янауле произошел сильный пожар. Погибли двое мужчин, одна женщина с ожогами доставлена в больницу.
13.12.2017 Вся Уфа
На сцену концертного зала Башкортостан выйдут солисты Большого и Мариинского театров.
13.12.2017 ГТРК Башкортостан
С нового года рассылки должны приходить под реальными номерами - БашинформС нового года рассылки должны приходить под реальными номерами Фото: rapporto.ru С нового года рассылки должны приходить под реальными номерами Фото: rapporto.ru УФА, 13 дек 2017.
13.12.2017 Башинформ
Новогодние каникулы: сколько будем отдыхать и когда на работу - БашинформНовогодние каникулы: сколько будем отдыхать и когда на работу Фото: sops96.ru Новогодние каникулы: сколько будем отдыхать и когда на работу Фото: sops96.ru УФА, 13 дек 2017.
13.12.2017 Башинформ
14 декабря состоится прием граждан. Он будет проходить в общественной приемной местного отделения Партии «Единая Россия».
13.12.2017 Спутник ФМ
Профилактические мероприятия проводятся для предупреждения ДТП с участием малолетних детей.
13.12.2017 Спутник ФМ
В Республике Башкортостан по факту гибели человека на охоте в Белокатайском районе возбуждено уголовное дело - Следственный комитетПо результатам проведенной по факту гибели человека в Белокатайском районе доследственной проверки,
12.12.2017 Следственный комитет
В Башкирии начальник районного отделения ГИБДД стирал из баз данных нарушения своих знакомых | ГТРК «Башкортостан» - ГТРК БашкортостанВ Башкирии возбуждено уголовное дело по подозрению 31-летнего начальника отделения государственной инспекции безопасности дорожного движения  Отдела МВД России по Учалинскому району в совершении  7 эпизодов преступлений,
12.12.2017 ГТРК Башкортостан
Раскрыты преступления организованной банды мошенников, подозреваемых в хищении более 23 млн рублей. Среди участников называются жители Уфы, уфимские судебные приставы и житель Челябинской области, сообщает пресс-служба УФСБ по РБ. - TemaUfa.RuРаскрыты преступления организованной банды мошенников, подозреваемых в хищении более 23 млн рублей.
12.12.2017 TemaUfa.Ru
alexander_myasnikov1 - Комсомольская правда Уфа
В Подмосковье ревнивый муж вывез жену в лес и пытал, отрубая топором пальцы
25-летняя мама двоих детей потеряла обе руки Александр РОГОЗА kp_ru_msk @rogozavr Утром в понедельник у Серпуховской больницы тормознула иномарка.
Комсомольская правда Уфа
Быстро принимать решения в экстренных ситуациях Никиту научили в туристическом кружке Фото: МЧС Башкирии - Комсомольская правда Уфа
Девятиклассник из Башкирии рассказал, как спасал 5-летнюю девочку из ледяной воды
Необычный случай приключился у родника Красный Ключ. Рустем АХУНОВ rustem34 Девятиклассник Никита Волков из Октябрьского в один миг стал героем.
Комсомольская правда Уфа
Родные Ивана понятия не имеют, кто и зачем расправился с парнем - Комсомольская правда Уфа
Родные найденного погибшим Ивана Мускатина в Башкирии: «Его убили»
Бездыханное тело парня нашли в лесу Эльвина АПАРИНА Новость о том, что в Бижбулякском районе Башкирии нашли тело 23-летнего п ропавшего месяц назад Ивана Мускатина , потрясла всю деревню Калиновка, в которой жил парень.
Комсомольская правда Уфа
Международный фестиваль этнических духовых инструментов «Музыка, рождённая ветром» завершился грандиозным гала-концертом - Министерство культуры РБВ столице Башкортостана грандиозным гала-концертом завершился первый Международный фестиваль этнических духовых инструментов «Музыка, рождённая ветром».
13.12.2017 Министерство культуры РБ
В Школе № 41 прошла акция «Язык-душа народа» - Управление образования г. Уфаприняли участие в Республиканской акции «Язык-душа народа», которая ежегодно проводится в рамках Международного фестиваля духовых этнических музыкальных инструментов «Музыка, рожденная ветром».
13.12.2017 Управление образования г. Уфа
В Москве руководителю башкирской школы сэсэнов Асие Гайнуллиной вручили премию «Душа России» - БашинформВ Москве руководителю башкирской школы сэсэнов Асие Гайнуллиной вручили премию «Душа России» Фото: Азат Гафуров В Москве руководителю башкирской школы сэсэнов Асие Гайнуллиной вручили премию «Душа России» Фото:
13.12.2017 Башинформ
К "Царской" оперный готовится с размахом царским - Вечерняя Уфа
К "Царской" оперный готовится с размахом царским
В Башкирском государственном театре оперы и балета в эти дни артисты оперной труппы, хора и оркестра, а также все службы трудятся в режиме нон-стоп,
Вечерняя Уфа
emil - Стерлитамакский рабочий
Человек рисующий делает мир чуточку лучше
Успех в VI Всероссийском фестивале юных художников     Меня всегда живо интересовали люди, умеющие держать в руке кисть и карандаш.
Стерлитамакский рабочий
povar - Стерлитамакский рабочий
Корова из теста, пушка из огурцов
О мастерстве и художественном вкусе поваров    В сказочном декабре, когда весь город ждёт Новый год, в Стерлитамаке расцветает традиционный конкурс-сказка – состязание школьных поваров.
Стерлитамакский рабочий
tup - Стерлитамакский рабочийБез политики не обошлось, считают горожане На прошлой неделе исполком Международного олимпийского комитета отстранил сборную команду России от Олимпийских Игр 2018 года, которые пройдут в южнокорейском Пхёнчхане.
13.12.2017 Стерлитамакский рабочий
Одна из самых главных сцен церемонии - Артем Ребров облачается в смокинг. Помогающий ему Руслан Нигматуллин знает толк в смокингах - когда-то и он был Джентльменом года, и врученный ему атрибут светских раутов до сих пор висит в его гардеробе Фото: Владимир ВЕЛЕНГУРИН - Комсомольская правда Уфа«Комсомольская правда» наградила «Джентльмена года» Артема Реброва Константин ИВАНОВ Автомобиль «Лифан» у парадного входа отеля Hilton Garden Inn Moscow радостно мигал фарами,
13.12.2017 Комсомольская правда Уфа
konk - Стерлитамакский рабочийКонкурс начался с бала     Во Дворце пионеров и школьников – шум и суета.
13.12.2017 Стерлитамакский рабочий
Татьяна Тарасова Фото: Владимир ВЕЛЕНГУРИН - Комсомольская правда Уфа
Как российских спортсменов отпустили на Олимпиаду под нейтральным флагом
Олимпийское собрание обещало поддержать наших атлетов Андрей ВДОВИН @av_esq Российским спортсменам, решившим выступать на Олимпиаде-2018 под нейтральным флагом, дан зеленый свет .
Комсомольская правда Уфа
Фото: Спорт-Экспресс - Комсомольская правда Уфа
Кто имеет шансы поехать на Олимпиаду от Башкирии?
Девять башкирских спортсменов смогут отправиться в Пхёнчхан-2018. Рустам МАКСЮТОВ Решение Международного олимпийского комитета от 5 декабря сложно назвать неожиданным.
Комсомольская правда Уфа
«Уфа» думает о выходе в Лигу Европы - Комсомольская правда Уфа
Шамиль Газизов: Мы верим, что «Уфа» может попасть в еврокубки
Генеральный директор ФК «Уфа» подвел итоги первой части чемпионата. Рустам МАКСЮТОВ Шамиль Газизов пришел на республиканский телеканал БСТ в программу «Спортбар» и рассказал о последних результатах команды.
Комсомольская правда Уфа
Пожарно-спасательные подразделения проводят работы по тушению пожара в жилом доме в г. Янаул Республики Башкортостан - ГУ МЧС России по РБ13 декабря 2017 года в 05 часов 13 минут в оперативно-дежурную смену ФКУ «ЦУКС Главного управления МЧС России по Республике Башкортостан»  поступило сообщение о пожаре в жилом бревенчатом доме по ул.
13.12.2017 ГУ МЧС России по РБ
Ночью в Уфе в пожаре погиб мужчина - 658407284 | ГТРК «Башкортостан» - ГТРК БашкортостанНочью 12 декабря в 04 часа 46 минут поступило сообщение о пожаре в жилом доме по улице Ахметова в Уфе.
12.12.2017 ГТРК Башкортостан
Рустэм Хамитов объявил 2018 год в Башкортостане Годом семьи - БашинформРустэм Хамитов объявил 2018 год в Башкортостане Годом семьи Фото: Олег Яровиков Рустэм Хамитов объявил 2018 год в Башкортостане Годом семьи Фото: Олег Яровиков УФА, 13 дек 2017.
13.12.2017 Башинформ
Топ-6 оригинальных новогодних подарков в Уфе - Комсомольская правда Уфа
Топ-6 оригинальных новогодних подарков в Уфе
Мы подскажем, как создать праздничное настроение друзьям и родным До Нового года рукой подать.
Комсомольская правда Уфа
Фото: Пресс-служба РМК - Комсомольская правда Уфа
Промышленность выбирает заботу о природе
Завершается год, объявленный Минприроды России Годом экологии. Вопросы взаимодействия природы и человека сегодня стоят как никогда остро, но и решаются эффективнее,
Комсомольская правда Уфа
Результаты проверки в уренгойской гимназии. Фото: kprf.ru/regionalorgs/89 - Комсомольская правда Уфа
Итоги проверки по «мальчику Коле из Уренгоя»: директору гимназии — выговор, учителя немецкого — уволить
Выступление школьников в бундестаге немцы согласовали по электронке Алена МАРТЫНОВА Спустя почти три недели после скандального покаяния десятиклассника Николая Десятниченко в немецком парламенте стали известны результ
Комсомольская правда Уфа
Пожарно-спасательные подразделения проводят работы по тушению пожара в жилом доме в г. Янаул Республики Башкортостан - ГУ МЧС России по РБ13 декабря 2017 года в 05 часов 13 минут в оперативно-дежурную смену ФКУ «ЦУКС Главного управления МЧС России по Республике Башкортостан»  поступило сообщение о пожаре в жилом бревенчатом доме по ул.
13.12.2017 ГУ МЧС России по РБ
Рустэм Хамитов объявил 2018 год в Башкортостане Годом семьи - БашинформРустэм Хамитов объявил 2018 год в Башкортостане Годом семьи Фото: Олег Яровиков Рустэм Хамитов объявил 2018 год в Башкортостане Годом семьи Фото: Олег Яровиков УФА, 13 дек 2017.
13.12.2017 Башинформ
8 декабря делегация Республики Башкортостан во главе с председателем Гостранса РБ Тимуром Мухаметьяновым приняла участие в пленарной дискуссии международного форума "Транспорт России" «Транспорт и логистика в Евразии. Новые возможности» - Комитет по транспорту и дорожному хозяйствуМероприятие прошло в рамках «Транспортной недели – 2017». В дискуссии участвовали заместитель Министра транспорта Российской Федерации Алан Лушников, заместитель Министра иностранных дел Российской Федерации Александр Панкин,
13.12.2017 Комитет по транспорту и дорожному хозяйству
Thumb 83d87fba1f28d8b1 320 - Rb7.RuЭксперты HeadHunter провели исследование вакансий в республике. После чего удалось выяснить, что в текущем году разместили более 2 200 предложений для людей с ограниченными возможностями.
13.12.2017 Rb7.Ru
В Уфе третьи сутки не могут найти 29-летнюю Евгению Гильманшину. Уфимка бесследно исчезла 10 декабря.
13.12.2017 Спутник ФМ