Новости города БезФормата.Ru
Уфа
Главные новости
 
Задать вопрос?

Точечная застройка: плюсы, минусы, подводные камни

Точечная застройка: плюсы, минусы, подводные камни - The Ufa Room
Точечная застройка: плюсы, минусы, подводные камни - The Ufa Room
Точечная застройка: плюсы, минусы, подводные камни - The Ufa Room
Точечная застройка: плюсы, минусы, подводные камни - The Ufa Room
Точечная застройка: плюсы, минусы, подводные камни - The Ufa Room
Фото: saratov-room.ru

Уплотнительная застройка в России воспринимается однозначно негативно. А вот международная практика показывает, что при грамотном исполнении она делает город более удобным для жизни и экономит городские ресурсы. Сегодня «Городской конструктор» рассказывает про огромную проблему вообще всех российских городов — точечную застройку. 

В любом крупном городе России можно найти пример, когда в сложившийся квартал воткнут новый жилой дом, не соответствующий окружению. Это процесс обычно называют точечной или уплотнительной застройкой. Определения этого понятия в российском законодательстве нет. Это не более, чем фигура обыденной речи с устоявшейся негативной окраской. Сам же процесс — это следствие стремлений девелопера извлечь максимальную выгоду из наиболее привлекательных центральных участков города.

Однако по пути точечной застройки идут крупнейшие города мира, выбирая ее в качестве приоритета пространственного развития. Точечная она потому, что строительство идет на пустых участках в сложившихся кварталах или же подразумевает повышение этажности, пристройку блока к существующим зданиям. Такая застройка предполагает наличие однозначных, установленных городской администрацией правил, которые накладывают ограничения на параметры уплотнения. В результате новое здание не нарушает сложившуюся среду района: имеет соразмерный другим строениям масштаб и внешне вписано в контекст. Такое уплотнение не имеет ничего общего с российской практикой точечной застройки, когда на месте бывшей детской площадки появляется башня. Strelka Magazine в колонке Екатерины Куричевой разобрался, как именно регулируется точечная застройка за рубежом и что препятствуют применению таких правил в российских городах.

Бизнес есть бизнес

У любого города не так много вариантов развития: он может расти вширь или вверх, уплотнять существующую застройку или реализовывать программы по замене существующего жилого фонда.

Для местных властей разрастание города вширь в долгосрочной перспективе экономически невыгодно. Почему же периферия российских городов представляет собой бесконечную череду одинаковых многоэтажек? Издержки такого развития в системе градорегулирования и налогообложения не оплачиваются застройщиком. Новые районы – это возрастающие постоянные расходы муниципалитета на содержание инженерной инфраструктуры, дорожного покрытия, социальных объектов. Кроме расходов города, расползание увеличивает расходы жителей на проживание, так как вынуждает совершать ежедневные  маятниковые перемещения  на большие расстояния. В ситуации, когда застройщик не покрывает эти издержки, строительство на периферии становится для него экономически привлекательным. Такие проекты позволяют ему загружать производственные мощности, применять стандартные решения и экономить на масштабе. Для застройщика — это бизнес, он не задумывается о том, насколько приятно и комфортно будет жителям таких окраин. При этом такие проекты находят своего покупателя, ведь часть горожан крайне заинтересована в покупке собственного жилья и ограничена бюджетом, поэтому вопросы качества проекта и окружения фактически не рассматриваются ими при покупке.

Другой путь — все снести и построить заново — может применяться в случае полной деградации застройки. Для бюджета города — это затратный путь. Реализация таких проектов с точки зрения требуемых вложений возможна только в крупных мегаполисах с устойчивым спросом на жилье. В таких городах на месте старых районов может быть построен в два-три раза больший объем жилья, что и обеспечит возвращение средств в городскую казну. С точки зрения девелопмента такие проекты также являются привлекательными, так как основные риски, связанные с процессом расселения, берет на себя город, а девелоперы привлекаются для осуществления строительства, то есть непосредственно своих профильных функций.

Опыт развитых стран свидетельствует о более аккуратном отношении к созданному капиталу и сложившимся районам, поэтому городское развитие в существенной мере обеспечивается за счет уплотнения. Например, в Оттаве уплотняются районы, построенные после Второй Мировой Войны. Правила регулируют минимальный размер земельного участка, размер и высоту новых строений, требования к фасадам, параметры парковок, дворов и открытых пространств. Уплотнение позволяет совместить в одном месте жилые, деловые и торговые функции и более эффективно использовать общественный транспорт и существующую социальную инфраструктуру. Так пригороды остаются незастроенными, сохраняют свою рекреационную привлекательность и потенциал для использования в сельскохозяйственных целях.

МКАД снижает цену втрое

Люди высоко ценят возможность жить в центре города. В публичном пространстве, в отличие от протестующих против точечной застройки, их позиция никак не выражена. Зато она ярко прослеживается при анализе цен на рынке: люди готовы платить существенно больше за возможность жить в центральных (читай — сложившихся) районах. Это тезис иллюстрирует резкий скачок в ценах. Например, явным барьером является МКАД: стоимость однушки на первичном рынке в десятикилометровом поясе, примыкающем к внешней стороне магистрали, втрое ниже, чем в десяти километровом поясе, примыкающим ко внутренней стороне. В цифрах это 4,6 миллиона рублей и 13,8 миллионов соответственно.

В пользу уплотнительной застройки говорит и сравнение цен на первичном и вторичном рынке. При этом, в Москве до недавнего времени цены на вторичном рынке  были выше, чем на первичном , и причины понятны: в новостройке нет устоявшейся инфраструктуры и благоустроенной среды, а на территории только-только сданного в эксплуатацию жилого комплекса могут целыми днями идти ремонтные и строительные работы. К концу 2016 года цены выровнялись благодаря росту предложения жилья в новостройках эконом-класса, а также программе господдержки ипотеки, действовавшей 1,5 года и ориентированной исключительно на первичный рынок.

Однако большинство людей не приходит в восторг от строительства под окнами подобных домов. Для того, чтобы не допустить массовое недовольство, сопровождающиеся лозунгами в духе «Not In My Back Yard», подобное строительство должно сопровождаться публичным обсуждением правил уплотнения. Например, в той же Оттаве этот процесс занял более 4 лет.

В 2011–2012 годах городом было инициировано такое обсуждение программы, а по его результатам опубликовали доклад, посвященный общим принципам уплотнения малоэтажных сложившихся районов ( «Low-Rise Infill Housing in Mature Neighbourhoods» ), утвержденный городским советом. Затем были подготовлены предложения по конкретным допустимым параметрам уплотнения в существующей застройке, началось согласование сначала с жителями, а потом с остальными  стейкхолдерами . В результате новые правила зонирования были утверждены в конце 2015 года.

В России стратегия и повестка городского развития меняются гораздо быстрее (в силу разных причин), поэтому сложно представить такой длительный процесс согласования. Тем не менее, накопленный опыт градостроительных конфликтов показывает, что проблема локального сопротивления решаема. Для этого с жителями необходимо вступать диалог, а не ставить их перед фактом. Это позволит не только снизить градус протестных настроений и достичь компромисса, но и повысить качество архитектурных решений.

ПЗЗ всему голова (или или нет)

Наличие и качество уплотнительной застройки зависит от градостроительной политики местной администрации. Ее основной инструмент – это Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Они, вместе с условиями подключения к сетям, задают инвестиционный потенциал земельного участка для застройщика. То есть у города есть инструмент, с помощью которого он может стимулировать или снижать привлекательность жилищного строительства в определенном месте. Однако, фактически, города не мотивированы устанавливать приоритет компактного развития, так как ориентированы на выполнение показателей эффективности, среди которых есть ввод жилья. В результате ПЗЗ играют второстепенную роль: их положения пересматриваются в интересах застройщика или просто не соблюдаются.

Другим важным инструментом, определяющим параметры жилищного строительства в городах, является государственная поддержка отрасли, которая направлена как на спрос, так и предложение. Её цель — максимизация количества вводимых квадратных метров жилья и повышение его доступности. Наиболее часто используемые инструменты – это поддержка отдельных категорий граждан, расселение аварийных домов и льготы по ипотеке. Как правило, пользователи таких программ интересуются наиболее дешевым жильем. А в условиях, когда застройщик не покрывает всех косвенных издержек, таковым является жилье на периферии. В результате деньги, выделяемые из государственного бюджета, стимулируют расползание, а не уплотнение.

Качественная уплотнительная застройка не возникнет сама по себе

Формирование плотной, экономически эффективной застройки и строительство наиболее доступного жилья — это разные цели, но их часто пытаются достичь одновременно, используя одни и те же инструменты. В принципе, город должен самостоятельно определить, что для него является приоритетом. Для того, чтобы такой выбор могли осуществить российские города, им необходимо иметь большую финансовую самостоятельность и развиваться в конкуренции друг с другом. В условиях текущей централизации и государственных приоритетов по строительству массового доступного жилья потенциал для развития качественной уплотнительной застройки крайне ограничен.

Приоритет уплотнения может быть выбран и на национальном уровне. Например,  во Франции действуют три налога , которые вынуждают девелопера оплатить косвенные издержки от проектов, способствующих разрастанию городов: налог на инфраструктуру, единый налог на переустройство (покрывает затраты на поддержку и развитие природных территорий района, на архитектурное сопровождение проекта и финансирование общественного транспорта) и налог на низкую плотность застройки. Таким образом, французские власти не только признали издержки от расползания, но и количественно оценили их негативное воздействие через уровень налоговых ставок.

Сложности экономики быстро сказываются на темпах строительства многоквартирных домов.
31.07.2017 Журнал Уфа
В Уфе состоялась встреча башкирских и оренбургских профсоюзов - БСТВ рамках круглого стола обсудили региональное сотрудничество. Также обсудили уровень средней зарплаты в регионах и эффективность действий профсоюзов в отстаивании прав трудящихся.
20.10.2017 БСТ
В аэропорту «Уфа» совершил посадку самолёт, названный имением Мустая Карима - БСТСобытие было приурочено ко Дню рождения народного поэта Башкортостана. Сегодня ему могло бы исполниться 98 лет.
20.10.2017 БСТ
С 20 октября вступают в силу новые требования административного регламента для сотрудников ГИБДД - БСТОдним из главных нововведений стала возможность инспекторов останавливать автомобили для проверки в любом месте, и даже без патрульной машины.
20.10.2017 БСТ
Маршрутка на миллион - БСТСудебные приставы арестовали микроавтобус уфимца за неуплату долга по кредитам на сумму в 900 тысяч рублей.
20.10.2017 БСТ
"Чишминский стрелок" проведёт в колонии 3 года - БСТМужчина, стрелявший в детей из пневматического оружия, признан виновным сразу по пяти статьям Уголовного кодекса.
20.10.2017 БСТ
В Башкирии с 1 ноября изменится расписание некоторых электричек. БППК учла просьбы и пожелания пассажиров и изменила график движения некоторых пригородных поездов.
20.10.2017 Спутник ФМ
В Башкирии синоптики прогнозируют временный снежный покров - БашинформВ Башкирии синоптики прогнозируют временный снежный покров Фото: Ксения Калинина В Башкирии синоптики прогнозируют временный снежный покров Фото: Ксения Калинина УФА, 20 окт 2017.
20.10.2017 Башинформ
В Башкирии предложили людей, при жизни распространявших алкоголь, не хоронить по мусульманским обычаям - БашинформУФА, 20 окт 2017. /ИА «Башинформ», Лейла Аралбаева/. В Башкирии предложили людей, при жизни распространявших алкоголь, не хоронить по мусульманским обычаям.
20.10.2017 Башинформ
230 интернет-магазинов, в которых продавался алкоголь, будут закрыты по требованию прокуратуры Башкирии. Проверки выявили нарушения при обороте алкогольной продукции, всего было направлено 365 исков о закрытии подобных сайтов. 

 Так, - TemaUfa.Ru230 интернет-магазинов, в которых продавался алкоголь, будут закрыты по требованию прокуратуры Башкирии.
20.10.2017 TemaUfa.Ru
На подземной парковке в Уфе расстреляли бизнесмена  | ГТРК «Башкортостан» - ГТРК БашкортостанСегодня около 9.30 утра на подземной парковке по улице Мингажева в Уфе неизвестный совершил покушение на убийство крупного бизнесмена.
20.10.2017 ГТРК Башкортостан
JPG Файл - МВД РБВ Кировском районе сотрудниками дорожно-патрульной службы по горячим следа задержан подозреваемый в угоне иномарки из автомойки.
19.10.2017 МВД РБ
В Башкирии пропал мужчина, разговаривающий сам с собой - Уфа1.RuВ селе Новокубово Иглинского района без вести пропал 60-летний Файзуллин Гаяз Шамсутдинович.
20.10.2017 Уфа1.Ru
камаз - Стерлитамакский рабочий
Ловушка для КамАЗа
Заурядное утро середины рабочей недели доставило немало впечатлений всем, кто стал свидетелем необычного происшествия – вчера, в начале десятого утра, почти в центре Стерлитамака под землю ушёл КамАЗ.
Стерлитамакский рабочий
Этуш с женой. Фото: Олег РУКАВИЦЫН - Комсомольская правда Уфа
Мошенник обманул 95-летнего Владимира Этуша на 28 миллионов рублей
Следственный комитет РФ возбудил уголовное дела о хищении денег у народного артиста СССР Татьяна ЗИМНЯЯ Следственный комитет РФ возбудил уголовное дела о хищении денег у народного артиста "По факту хищения денежных ср
Комсомольская правда Уфа
По версии следствия, сидевшая за рулем иномарки 31-летняя Ольга Алисова ехала, разговаривая по телефону и не следила за дорогой. ФОТО Дмитрий Серебряков/ТАСС - Комсомольская правда Уфа
Новая экспертиза СК опровергла, что «пьяный мальчик» из Балашихи на самом деле не был пьян
Судмедэксперту Михаилу Клейменову официально предъявили обвинение Александр РОГОЗА kp_ru_msk @rogozavr Дина КАРПИЦКАЯ kp_ru_msk В запутанном деле «пьяного мальчика» появился новый, сенсационный поворот.
Комсомольская правда Уфа
Амина Шафикова открыла фотовыставку «Всемирная Фольклориада - 2016» в Стерлитамаке - Bashkortostan.RuВ Стерлитамаке состоялось открытие фотовыставки «Всемирная Фольклориада - 2016».
19.10.2017 Bashkortostan.Ru
Карьера Харви Вайнштейна закончилась, но в историю он вошел как один из самых великих продюсеров Фото: EAST NEWS - Комсомольская правда УфаДесятки женщин обвиняют известного кинопродюсера Харви Вайнштейна в домогательствах Денис КОРСАКОВ Пока я думал, что написать о скандале вокруг Харви Вайнштейна , одного из крупнейших голливудских продюсеров рубежа веков,
20.10.2017 Комсомольская правда Уфа
Подвиг солдат не забыт! - Администрация гор.округа УфаВ рамках Всероссийской Акции «День в музее для российских кадет» воспитанники кадетского класса МБОУ «Школа № 41» побывали в Республиканском Музее Боевой Славы, где собраны уникальные экспонаты военных лет,
20.10.2017 Администрация гор.округа Уфа
Вновь октябрь -  и так не хватает Мустая... - Вечерняя Уфа
Вновь октябрь - и так не хватает Мустая...
Снова осень вызолотила город к дню рождения Мустафы Сафича. Помимо охры она щедро добавила в кроны деревьев багрянца, горстями рассыпала среди листвы пламенеющие ягоды рябины...
Вечерняя Уфа
Народный артист Башкирии Валерий Гриньков сыграл в мюзикле «Дюймовочка и принц» богатого крота. - Комсомольская правда Уфа
Главные театральные премьеры осени - 2017 в Уфе
«Комсомолка» подскажет, что стоит посмотреть в новом сезоне в театрах башкирской столицы Мила КИЯН «АЛЕНЬКИЙ ЦВЕТОЧЕК» Самая громкая премьера осени - балет «Аленький цветочек» по мотивам одноименной сказки Сергея А
Комсомольская правда Уфа
выставка - Стерлитамакский рабочий
Пять лет непрерывного творчества
  В городской картинной галерее открылась выставка творческих работ студентов и преподавателей естественно-научного факультета СФ БашГУ.
Стерлитамакский рабочий
«Юлаевская молодежка» уступила «Мамонтам Югры» - Башинформ«Юлаевская молодежка» уступила «Мамонтам Югры» Фото: Пресс-служба ХК "Салават Юлаев" «Юлаевская молодежка» уступила «Мамонтам Югры» Фото: Пресс-служба ХК "Салават Юлаев" УФА, 20 окт 2017.
20.10.2017 Башинформ
Итоги турнира по бильярду памяти Кадырова М. А. - Совет городского округа Салават8 октября 2017 года по инициативе депутата Совета городского округа город Салават IV созыва Алексея Соболева состоялся турнир по русскому бильярду, посвященный памяти Мемет Аблязовича Кадырова.
20.10.2017 Совет городского округа Салават
Представитель Башкирии, выступавший в составе сборной России на мировом чемпионате WorldSkills Competition-2017, завоевал бронзу - БашинформУФА, 19 окт 2017. /ИА «Башинформ», Эльмира Сабирова/. Четверокурсник Сибайского многопрофильного профессионального колледжа Рафаэль Яхин,
19.10.2017 Башинформ
опрос - Стерлитамакский рабочий
Вас устраивает работа общественного городского транспорта?
С таким вопросом мы вышли на улицы города    Зинаида Ивановна, пенсионерка: – Я живу в Мелеузе, но в Стерлитамак приезжаю часто, здесь дочь учится в институте.
Стерлитамакский рабочий
стер - Стерлитамакский рабочий
Суперкубок остаётся в Стерлитамаке!
  В этот раз сражение за самый почётный футбольный кубок Башкортостана состоялось в Стерлитамаке.
Стерлитамакский рабочий
Пятница. Тринадцатое. Успех! - Вечерняя Уфа
Пятница. Тринадцатое. Успех!
В минувшую пятницу, 13 октября, баскетбольный клуб "Уфимец" дебютировал в Чемпионате России среди мужских команд Суперлиги второго дивизиона.
Вечерняя Уфа
19 октября в Доме Республики Глава Башкортостана встретился с ректорами ведущих вузов региона.
19.10.2017 Президент Республики Башкортостан
Вновь октябрь -  и так не хватает Мустая... - Вечерняя УфаСнова осень вызолотила город к дню рождения Мустафы Сафича. Помимо охры она щедро добавила в кроны деревьев багрянца, горстями рассыпала среди листвы пламенеющие ягоды рябины...
20.10.2017 Вечерняя Уфа
Стали известны подробности ДТП на проспекте Салавата в Уфе - БашинформСтали известны подробности ДТП на проспекте Салавата в Уфе Фото: ГИБДД по РБ Стали известны подробности ДТП на проспекте Салавата в Уфе Фото: ГИБДД по РБ УФА, 20 окт 2017.
20.10.2017 Башинформ
Причины по которым россияне хотят переехать в другую страну Фото: Дмитрий ПОЛУХИН - Комсомольская правда Уфа
Пора валить? Кто и почему уезжает из России за границу
«Комсомолка» разбиралась, действительно ли чемоданное настроение захватило россиян [инфографика] Екатерина САЖНЕВА В недавнем исследовании американской аналитической компании Stratfor (работающей по заказу спецслужб) говорится,
Комсомольская правда Уфа
В Москве, под землёй, совершена великая инженерная революция. Остановлен износ труб. Каждая труба – рост надёжности. Вот почему была перекопана Москва - Комсомольская правда Уфа
Андрей Караулов: Верните идеологию!
Известный тележурналист, автор программы «Момент истины» и лауреат ТЭФИ - о парадоксальном незнании нами собственной страны и ее героев...
Комсомольская правда Уфа
Минимальная цена поделки на «Авито» - 200 рублей - Комсомольская правда Уфа
Осеняя пора: уфимцы заказывают поделки в детский сад
В республике появилась необычная вакансия для креативных людей Рустем АХУНОВ rustem34 Современный стиль жизни совсем измотал родителей.
Комсомольская правда Уфа
На подземной парковке в Уфе расстреляли бизнесмена  | ГТРК «Башкортостан» - ГТРК БашкортостанСегодня около 9.30 утра на подземной парковке по улице Мингажева в Уфе неизвестный совершил покушение на убийство крупного бизнесмена.
20.10.2017 ГТРК Башкортостан
В минувшую среду, 18 октября, в Уфе произошло ДТП с участием пешеходов. Как сообщили в республиканской Госавтоинспекции,
20.10.2017 Спутник ФМ
Вновь октябрь -  и так не хватает Мустая... - Вечерняя УфаСнова осень вызолотила город к дню рождения Мустафы Сафича. Помимо охры она щедро добавила в кроны деревьев багрянца, горстями рассыпала среди листвы пламенеющие ягоды рябины...
20.10.2017 Вечерняя Уфа
На улице Чернышевского в связи с монтажом теплосети вводится временное перекрытие движения - Администрация гор.округа УфаВ связи с проведением монтажа оборудования в ходе работ по реконструкции теплосети в Ленинском районе Уфы, которые проводит МУП «УИС», на улице Чернышевского вводится частичное перекрытие движения транспорта.
20.10.2017 Администрация гор.округа Уфа
В Башкирии работникам заказников выдали 14 снегоходов и 16 автомобилей - БашинформВ Башкирии работникам заказников выдали 14 снегоходов и 16 автомобилей Фото: dooptrb.ru В Башкирии работникам заказников выдали 14 снегоходов и 16 автомобилей Фото: dooptrb.ru УФА, 20 окт 2017.
20.10.2017 Башинформ