Новости города БезФормата.Ru
Уфа
Главные новости
 
Задать вопрос?

Точечная застройка: плюсы, минусы, подводные камни

Точечная застройка: плюсы, минусы, подводные камни - The Ufa Room
Точечная застройка: плюсы, минусы, подводные камни - The Ufa Room
Точечная застройка: плюсы, минусы, подводные камни - The Ufa Room
Точечная застройка: плюсы, минусы, подводные камни - The Ufa Room
Точечная застройка: плюсы, минусы, подводные камни - The Ufa Room
Фото: saratov-room.ru

Уплотнительная застройка в России воспринимается однозначно негативно. А вот международная практика показывает, что при грамотном исполнении она делает город более удобным для жизни и экономит городские ресурсы. Сегодня «Городской конструктор» рассказывает про огромную проблему вообще всех российских городов — точечную застройку. 

В любом крупном городе России можно найти пример, когда в сложившийся квартал воткнут новый жилой дом, не соответствующий окружению. Это процесс обычно называют точечной или уплотнительной застройкой. Определения этого понятия в российском законодательстве нет. Это не более, чем фигура обыденной речи с устоявшейся негативной окраской. Сам же процесс — это следствие стремлений девелопера извлечь максимальную выгоду из наиболее привлекательных центральных участков города.

Однако по пути точечной застройки идут крупнейшие города мира, выбирая ее в качестве приоритета пространственного развития. Точечная она потому, что строительство идет на пустых участках в сложившихся кварталах или же подразумевает повышение этажности, пристройку блока к существующим зданиям. Такая застройка предполагает наличие однозначных, установленных городской администрацией правил, которые накладывают ограничения на параметры уплотнения. В результате новое здание не нарушает сложившуюся среду района: имеет соразмерный другим строениям масштаб и внешне вписано в контекст. Такое уплотнение не имеет ничего общего с российской практикой точечной застройки, когда на месте бывшей детской площадки появляется башня. Strelka Magazine в колонке Екатерины Куричевой разобрался, как именно регулируется точечная застройка за рубежом и что препятствуют применению таких правил в российских городах.

Бизнес есть бизнес

У любого города не так много вариантов развития: он может расти вширь или вверх, уплотнять существующую застройку или реализовывать программы по замене существующего жилого фонда.

Для местных властей разрастание города вширь в долгосрочной перспективе экономически невыгодно. Почему же периферия российских городов представляет собой бесконечную череду одинаковых многоэтажек? Издержки такого развития в системе градорегулирования и налогообложения не оплачиваются застройщиком. Новые районы – это возрастающие постоянные расходы муниципалитета на содержание инженерной инфраструктуры, дорожного покрытия, социальных объектов. Кроме расходов города, расползание увеличивает расходы жителей на проживание, так как вынуждает совершать ежедневные  маятниковые перемещения  на большие расстояния. В ситуации, когда застройщик не покрывает эти издержки, строительство на периферии становится для него экономически привлекательным. Такие проекты позволяют ему загружать производственные мощности, применять стандартные решения и экономить на масштабе. Для застройщика — это бизнес, он не задумывается о том, насколько приятно и комфортно будет жителям таких окраин. При этом такие проекты находят своего покупателя, ведь часть горожан крайне заинтересована в покупке собственного жилья и ограничена бюджетом, поэтому вопросы качества проекта и окружения фактически не рассматриваются ими при покупке.

Другой путь — все снести и построить заново — может применяться в случае полной деградации застройки. Для бюджета города — это затратный путь. Реализация таких проектов с точки зрения требуемых вложений возможна только в крупных мегаполисах с устойчивым спросом на жилье. В таких городах на месте старых районов может быть построен в два-три раза больший объем жилья, что и обеспечит возвращение средств в городскую казну. С точки зрения девелопмента такие проекты также являются привлекательными, так как основные риски, связанные с процессом расселения, берет на себя город, а девелоперы привлекаются для осуществления строительства, то есть непосредственно своих профильных функций.

Опыт развитых стран свидетельствует о более аккуратном отношении к созданному капиталу и сложившимся районам, поэтому городское развитие в существенной мере обеспечивается за счет уплотнения. Например, в Оттаве уплотняются районы, построенные после Второй Мировой Войны. Правила регулируют минимальный размер земельного участка, размер и высоту новых строений, требования к фасадам, параметры парковок, дворов и открытых пространств. Уплотнение позволяет совместить в одном месте жилые, деловые и торговые функции и более эффективно использовать общественный транспорт и существующую социальную инфраструктуру. Так пригороды остаются незастроенными, сохраняют свою рекреационную привлекательность и потенциал для использования в сельскохозяйственных целях.

МКАД снижает цену втрое

Люди высоко ценят возможность жить в центре города. В публичном пространстве, в отличие от протестующих против точечной застройки, их позиция никак не выражена. Зато она ярко прослеживается при анализе цен на рынке: люди готовы платить существенно больше за возможность жить в центральных (читай — сложившихся) районах. Это тезис иллюстрирует резкий скачок в ценах. Например, явным барьером является МКАД: стоимость однушки на первичном рынке в десятикилометровом поясе, примыкающем к внешней стороне магистрали, втрое ниже, чем в десяти километровом поясе, примыкающим ко внутренней стороне. В цифрах это 4,6 миллиона рублей и 13,8 миллионов соответственно.

В пользу уплотнительной застройки говорит и сравнение цен на первичном и вторичном рынке. При этом, в Москве до недавнего времени цены на вторичном рынке  были выше, чем на первичном , и причины понятны: в новостройке нет устоявшейся инфраструктуры и благоустроенной среды, а на территории только-только сданного в эксплуатацию жилого комплекса могут целыми днями идти ремонтные и строительные работы. К концу 2016 года цены выровнялись благодаря росту предложения жилья в новостройках эконом-класса, а также программе господдержки ипотеки, действовавшей 1,5 года и ориентированной исключительно на первичный рынок.

Однако большинство людей не приходит в восторг от строительства под окнами подобных домов. Для того, чтобы не допустить массовое недовольство, сопровождающиеся лозунгами в духе «Not In My Back Yard», подобное строительство должно сопровождаться публичным обсуждением правил уплотнения. Например, в той же Оттаве этот процесс занял более 4 лет.

В 2011–2012 годах городом было инициировано такое обсуждение программы, а по его результатам опубликовали доклад, посвященный общим принципам уплотнения малоэтажных сложившихся районов ( «Low-Rise Infill Housing in Mature Neighbourhoods» ), утвержденный городским советом. Затем были подготовлены предложения по конкретным допустимым параметрам уплотнения в существующей застройке, началось согласование сначала с жителями, а потом с остальными  стейкхолдерами . В результате новые правила зонирования были утверждены в конце 2015 года.

В России стратегия и повестка городского развития меняются гораздо быстрее (в силу разных причин), поэтому сложно представить такой длительный процесс согласования. Тем не менее, накопленный опыт градостроительных конфликтов показывает, что проблема локального сопротивления решаема. Для этого с жителями необходимо вступать диалог, а не ставить их перед фактом. Это позволит не только снизить градус протестных настроений и достичь компромисса, но и повысить качество архитектурных решений.

ПЗЗ всему голова (или или нет)

Наличие и качество уплотнительной застройки зависит от градостроительной политики местной администрации. Ее основной инструмент – это Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Они, вместе с условиями подключения к сетям, задают инвестиционный потенциал земельного участка для застройщика. То есть у города есть инструмент, с помощью которого он может стимулировать или снижать привлекательность жилищного строительства в определенном месте. Однако, фактически, города не мотивированы устанавливать приоритет компактного развития, так как ориентированы на выполнение показателей эффективности, среди которых есть ввод жилья. В результате ПЗЗ играют второстепенную роль: их положения пересматриваются в интересах застройщика или просто не соблюдаются.

Другим важным инструментом, определяющим параметры жилищного строительства в городах, является государственная поддержка отрасли, которая направлена как на спрос, так и предложение. Её цель — максимизация количества вводимых квадратных метров жилья и повышение его доступности. Наиболее часто используемые инструменты – это поддержка отдельных категорий граждан, расселение аварийных домов и льготы по ипотеке. Как правило, пользователи таких программ интересуются наиболее дешевым жильем. А в условиях, когда застройщик не покрывает всех косвенных издержек, таковым является жилье на периферии. В результате деньги, выделяемые из государственного бюджета, стимулируют расползание, а не уплотнение.

Качественная уплотнительная застройка не возникнет сама по себе

Формирование плотной, экономически эффективной застройки и строительство наиболее доступного жилья — это разные цели, но их часто пытаются достичь одновременно, используя одни и те же инструменты. В принципе, город должен самостоятельно определить, что для него является приоритетом. Для того, чтобы такой выбор могли осуществить российские города, им необходимо иметь большую финансовую самостоятельность и развиваться в конкуренции друг с другом. В условиях текущей централизации и государственных приоритетов по строительству массового доступного жилья потенциал для развития качественной уплотнительной застройки крайне ограничен.

Приоритет уплотнения может быть выбран и на национальном уровне. Например,  во Франции действуют три налога , которые вынуждают девелопера оплатить косвенные издержки от проектов, способствующих разрастанию городов: налог на инфраструктуру, единый налог на переустройство (покрывает затраты на поддержку и развитие природных территорий района, на архитектурное сопровождение проекта и финансирование общественного транспорта) и налог на низкую плотность застройки. Таким образом, французские власти не только признали издержки от расползания, но и количественно оценили их негативное воздействие через уровень налоговых ставок.

Сложности экономики быстро сказываются на темпах строительства многоквартирных домов.
31.07.2017 Журнал Уфа
Из-за эпидемии ОРВИ в детсадах Башкирии вводят ежедневные медосмотры - БашинформИз-за эпидемии ОРВИ в детсадах Башкирии вводят ежедневные медосмотры Фото: Олег Яровиков Из-за эпидемии ОРВИ в детсадах Башкирии вводят ежедневные медосмотры Фото: Олег Яровиков УФА, 23 фев 2018.
23.02.2018 Башинформ
В Башкирии на трассе М5 развернули пункт обогрева - БашинформВ Башкирии на трассе М5 развернули пункт обогрева Фото: ufa01.ru В Башкирии на трассе М5 развернули пункт обогрева Фото: ufa01.ru УФА, 23 фев 2018.
23.02.2018 Башинформ
Рустэм Хамитов возложил цветы к Вечному огню в уфимском парке Победы - БашинформРустэм Хамитов возложил цветы к Вечному огню в уфимском парке Победы Фото: пресс-служба Главы Башкортостана Рустэм Хамитов возложил цветы к Вечному огню в уфимском парке Победы Фото:
23.02.2018 Башинформ
Российские фигуристки завоевали золото и серебро - Tdnu.RuPixabay.com На зимней Олимпиаде в Пхенчхане в активе сборной команды России появилась первая золотая медаль.
23.02.2018 Tdnu.Ru
Рустэм Хамитов возложил цветы к Вечному огню в уфимском парке Победы | ГТРК «Башкортостан» - ГТРК Башкортостан23 февраля в уфимском парке Победы Глава Башкортостана Рустэм Хамитов принял участие в торжественной церемонии в честь Дня защитника Отечества.
23.02.2018 ГТРК Башкортостан
Летом из Уфы открываются прямые рейсы в Красноярск - БашинформЛетом из Уфы открываются прямые рейсы в Красноярск Фото: Саратовские авиалинии Летом из Уфы открываются прямые рейсы в Красноярск Фото: Саратовские авиалинии УФА, 23 фев 2018.
23.02.2018 Башинформ
Родственники пассажиров из Башкирии, погибших в авиакатастрофе в Подмосковье, получили выплаты от авиакомпании - БашинформРодственники пассажиров из Башкирии, погибших в авиакатастрофе в Подмосковье, получили выплаты от авиакомпании Фото: ТАСС Родственники пассажиров из Башкирии, погибших в авиакатастрофе в Подмосковье,
23.02.2018 Башинформ
ЗАЩИТНИКИ ОТЕЧЕСТВА В ПЯТОМ ПОКОЛЕНИИ - Вечерняя УфаВ среду, 21 февраля, в Республиканском музее Боевой Славы состоялось торжественное мероприятие "На защите Отечества".
23.02.2018 Вечерняя Уфа
Рустэм Хамитов назвал приоритетной работу с подрастающим поколением - БСТОб этом Глава Башкортостана заявил, поздравляя жителей республики с Днем защитника Отечества.
22.02.2018 БСТ
В Уфе пропал 12-летний Никита Федоров - ProUfu.Ru12-летний Никита Федоров пропал сегодня, 22 февраля, около 18.00 вечера. Сейчас его ищут одноклассники, классный руководитель и папа мальчика.
23.02.2018 ProUfu.Ru
В Уфе таксиста развел на деньги лже-полицейский - Tdnu.RuВ отделение полиции №9 в Кировском районе обратился таксист с заявлением на лже-полицейского.
23.02.2018 Tdnu.Ru
В Уфе нашелся пропавший 12-летний школьник - Tdnu.Ru12-летний Никита, пропавший накануне в Уфе в Сипайлово, нашелся. Ребенок сам пришел домой.
23.02.2018 Tdnu.Ru
Это уже не первый случай, задержания предполагаемого террориста в городе на Неве. Фото: Олег ЗОЛОТО - Комсомольская правда Уфа
ФСБ предотвратила массовый теракт в Петербурге
Мигрант готовил взрывы в общественном транспорте Ирина ЛИСОВА В Северной столице задержали выходца их Центрально-Азиатского региона по подозрению в подготовке теракта.
Комсомольская правда Уфа
фото: ГИБДД по РБ - Комсомольская правда Уфа
Разбившийся в Башкирии 24-летний водитель «девятки» спешил привезти племянникам лекарства
Дмитрий влетел в столб, от удара его машину разорвало на две части Эльвина АПАРИНА Страшная авария с летальным исходом произошла в ночь на 22 февраля в Стерлитамаке на улице Бабушкина – отечественную легковушку намота
Комсомольская правда Уфа
Машина превратилась в груду металла - Комсомольская правда Уфа
Разбившиеся в ДТП в Башкирии четверо мужчин ехали домой с рыбалки
До дома оставалось всего 15 минут езды Эльвина АПАРИНА Страшная авария, которая произошла вчера вечером, 20 февраля, унесла жизни четверых жителей Салавата.
Комсомольская правда Уфа
В ООН в Женеве прослушали башкирский эпос «Урал батыр» - БашинформФото: Фото: УФА, 23 фев 2018. /ИА «Башинформ», Лейла Аралбаева/. В здании ООН в Женеве (Швейцария) прослушали башкирский эпос «Урал батыр».
23.02.2018 Башинформ
Рустэм Хамитов поздравил жителей республики с Днём защитника Отечества - Bashkortostan.RuНакануне, Глава Республики Башкортостан Рустэм Хамитов   выступил на торжественном собрании, посвящённом Дню защитника Отечества, которое состоялось в уфимском Конгресс-холле.
23.02.2018 Bashkortostan.Ru
Определились финалистки конкурса башкирских красавиц «Хылыукай – 2018» - Bashkortostan.RuВ Уфе прошел кастинг Республиканского конкурса башкирских красавиц «Хылыукай – 2018».
22.02.2018 Bashkortostan.Ru
otkritie - Стерлитамакский рабочий
Память о герое-земляке
В медколледже установлена мемориальная доска Почти 73 года прошло с тех пор, как Советская армия вместе с союзниками одолела фашизм.
Стерлитамакский рабочий
Haibullina - Стерлитамакский рабочий
З.А.Хайбуллина: «Медицина – наша общая судьба»
Визитка В династии Хайбуллиных 22 врача – терапевты, нейрохирурги, гинекологи, стоматологи, анестезиологи, функциональные диагносты.
Стерлитамакский рабочий
sorevnovaia - Стерлитамакский рабочий
Победили наши силачи
В обновлённом спортивном зале школы олимпийского резерва прошли первенство и чемпионат Республики Башкортостан по гиревому спорту.
Стерлитамакский рабочий
«Уфа» продлила контракты с шестью футболистами - Башинформ«Уфа» продлила контракты с шестью футболистами Фото: ФК "Уфа" «Уфа» продлила контракты с шестью футболистами Фото: ФК "Уфа" УФА, 22 фев 2018.
23.02.2018 Башинформ
Молодая рапиристка считалась одной из самых красивых спортсменок Башкирии. Фото: соцсети - Комсомольская правда УфаПо мнению матери, 22-летняя спортсменка умерла из-за анафилактического шока на введенный препарат Рустам МАКСЮТОВ rustam_maksiutov Это до сих пор не укладывается в голове.
23.02.2018 Комсомольская правда Уфа
Уфимец и «юлаевец» поборются за олимпийские медали в хоккее - БашинформУфимец и «юлаевец» поборются за олимпийские медали в хоккее Фото: teamrussia.pro Уфимец и «юлаевец» поборются за олимпийские медали в хоккее Фото: teamrussia.pro УФА, 23 фев 2018.
23.02.2018 Башинформ
Алина Загитова во время выступлений в Пхенчхане. Фото: REUTERS - Комсомольская правда Уфа
15-летняя фигуристка Алина Загитова принесла первое золото России Олимпиады в Пхенчхане
Ее напарница по сборной Евгения Медведева заняла второе место Евгений НЕСЫН @evgeniy_nesin В пятницу, 23 февраля, на Олимпиаде в Пхенчхане были разыграны медали в женском одиночном фигурном катании.
Комсомольская правда Уфа
Олимпиада, интрига и волейбол - Уфимские Ведомости
Олимпиада, интрига и волейбол
В субботу ВК «Урал» встретится с новоуренгойским «Факелом». До завершения регулярного чемпионата страны остается два тура.
Уфимские Ведомости
afisha - Стерлитамакский рабочий
Музыкальная картина
На неделе продолжат работу: в Стерлитамакском историко-краеведческом музее – выставка «Культурные традиции древнего населения Южного Урала»;
Стерлитамакский рабочий
ЗАЩИТНИКИ ОТЕЧЕСТВА В ПЯТОМ ПОКОЛЕНИИ - Вечерняя УфаВ среду, 21 февраля, в Республиканском музее Боевой Славы состоялось торжественное мероприятие "На защите Отечества".
23.02.2018 Вечерняя Уфа
Родственники пассажиров из Башкирии, погибших в авиакатастрофе в Подмосковье, получили выплаты от авиакомпании - БашинформРодственники пассажиров из Башкирии, погибших в авиакатастрофе в Подмосковье, получили выплаты от авиакомпании Фото: ТАСС Родственники пассажиров из Башкирии, погибших в авиакатастрофе в Подмосковье,
23.02.2018 Башинформ
Иск по делу о жительницах Башкирии и Челябинска, подмененных в роддоме, рассмотрят 20 марта - БашинформИск по делу о жительницах Башкирии и Челябинска, подмененных в роддоме, рассмотрят 20 марта Фото: Личный архив Екатерины Тугановой Иск по делу о жительницах Башкирии и Челябинска, подмененных в роддоме,
23.02.2018 Башинформ
1.jpg - Туймазинский вестник
Туймазинцы рассказывают о службе в армии
Служили ребята 16 национальностей Радик Габдулмаликович Габдрахимов, учитель физического воспитания Карамалы-Губеевской школы, председатель районного совета отцов:
Туймазинский вестник
Быть нефтяником со студенческой скамьи - Комсомольская правда Уфа
Быть нефтяником со студенческой скамьи
Уфимский нефтяной университет и компания «Роснефть» продолжают взаимовыгодное сотрудничество - Подумать только, всего год назад я действительно не знал, куда поступать,
Комсомольская правда Уфа
Ай да Масленица! - Вечерняя Уфа
Ай да Масленица!
Как столица с зимой прощалась Масленичные гулянья, думается, в народной традиции расписаны: что, где и когда.
Вечерняя Уфа
В Мелеузе  чествовали защитников Отечества - Администрация Мелеузовского районаСегодня представители Администрации Мелеузовского района, силовых структур, военизированных формирований,
22.02.2018 Администрация Мелеузовского района
Рустэм Хамитов поздравил жителей республики с Днём защитника Отечества - Bashkortostan.RuНакануне, Глава Республики Башкортостан Рустэм Хамитов   выступил на торжественном собрании, посвящённом Дню защитника Отечества, которое состоялось в уфимском Конгресс-холле.
23.02.2018 Bashkortostan.Ru
Поздравление с Днем защитника Отечества! - Bashkortostan.RuУважаемые коллеги и ветераны!   От имени Государственного комитета Республики Башкортостан по чрезвычайным ситуациям и от себя лично поздравляю Вас с Днем защитника Отечества!
23.02.2018 Bashkortostan.Ru
IMG_7992 - ГУ МЧС России по РБВ детском саду № 99 отметили доблестный и славный праздник 23 февраля – День защитника Отечества.
23.02.2018 ГУ МЧС России по РБ
Главной новостью в Башкортостане в эти дни стало участие 14-летней Назгуль Отузовой в шоу "Голос.Дети" на Первом канале.
23.02.2018 Rb7.Ru