Строительная действительность


Сложности экономики быстро сказываются на темпах строительства многоквартирных домов. Населению снижают зарплату, многие сотрудники находятся под угрозой увольнений, поэтому вопрос покупки жилья откладывается до лучших времен. Это ярко подтвердил мировой финансовый кризис 2008 года. Если в 2008 году в Уфе было построено 433 тысячи квадратных метров многоквартирных домов, то в следующем году эта цифра упала более чем в два с половиной раза – до 163 тысяч «квадратов». Многие аналитики предсказывали нечто подобное после начала кризисных явлений 2014 года, но эти прогнозы не оправдались. В 2015 году в Уфе был введен рекордный объем жилой недвижимости – 844 тысячи квадратных метров, в том числе 553 тысячи кв.м. многоквартирных домов, что стало одним из лучших показателей за всю историю города. В 2016 году объем ввода жилья составил 768 тысяч квадратных метров. Падение хотя и произошло, но было далеко не столь глубоким, как в 2009 году.
Сейчас эксперты говорят о стабилизации рынка и адаптации застройщиков к работе в новых условиях. Причины, по которым строительной индустрии удалось избежать глубокого кризиса и резкого падения объемов работ, носят комплексный характер. С учетом того, что значительная часть жилья приобретается в ипотеку, большую роль сыграла государственная программа субсидирования процентных ставок. Это спасло рынок ипотечного кредитования и серьезно помогло строительной отрасли. Как заявляют представители банковского сообщества, субсидирование также качественно изменило саму ипотеку, сместив акценты со вторичного рынка на покупку новых квартир. Если в «благополучном» 2014 году процент сделок с первичной недвижимостью не превышал 5 % от общего числа, то уже к концу 2015 года он вырос в 10 раз и составил 50 %. Это соотношение сохранялось на протяжении всего 2016 года. По данным представителей работающих в республике банков, в первой половине этого года среднерыночные ставки по ипотеке составляли 12-12,5 % годовых, но часто встречались и более низкие ставки по отдельным программам банков и застройщиков. Согласно экспертным оценкам, объем ипотечных кредитов, выданных в 2017 году, может быть на 15 % больше, чем в предыдущем, что положительно скажется на застройщиках.
Немаловажную роль в поддержании отрасли сыграло действие государственных программ строительства социального жилья и расселения аварийного и ветхого жилфонда. В 2016 году 11 % введенной в Уфе новой жилплощади, или 85 тысяч квадратных метров, относилось к категории социального. Другим фактором сохранения рынка стала готовность застройщиков идти на снижение цен и работа с расчетом на покупательский спрос, который все больше ориентируется на квартиры относительно небольшой площади. В сегменте комфорт-класса: 40 % продаваемых квартир - однокомнатные, примерно такую же долю занимают двухкомнатные квартиры, остальные - трехкомнатные. В эконом-классе наибольшим спросом пользуются студии и небольшие «однушки» по доступной цене. Ориентация проектов внутренней планировки домов на реальные потребности покупателей позволила избежать имевшего место в 2009-2010 годах кризиса продаж, когда дорогие многокомнатные квартиры с большим метражом просто не находили своих владельцев, что сильно сказывалось на финансовом состоянии строительных фирм.

Политика уплотнения
Жизнь в новых условиях экономической действительности, характерной чертой которой стала нехватка средств, определяет рациональный подход к развитию города, в том числе наиболее эффективного использования имеющихся территориальных ресурсов. На сегодняшний день площадь Уфимского полуострова составляет 22 процента от всей площади города, но в его границах проживает 83 процента населения. Жилой фонд полуострова по большей части был сформирован во второй половине прошлого века. При этом доля домов, построенных до 1960-х годов, составляет 27 процентов, значительная часть которых приходится на аварийный и ветхий жилфонд.
По результатам прошедших в Уфе нескольких градостроительных форумов были сделаны выводы, что в современных условиях повышение плотности застройки Уфимского полуострова – естественный процесс, так как девелоперам интересно развивать эти территории, заменяя ветхие дома современным жильем. Эксперты пришли к заключению, что вопросы качества жилфонда и обеспеченности жильем в обозримом будущем надо решать именно на полуострове, направленность на развитие Забелья и Зауфимья не даст столь ощутимого эффекта и потребует больших капвложений. К примеру, стоимость создания инженерно-транспортной инфраструктуры Забелья оценивается в 34 миллиарда рублей. В Зауфимье сумма аналогичных затрат составит 6,6 миллиарда. И это приблизительные расчетные цифры, которые неизбежно возрастут в процессе работ. Кроме того, для транспортной доступности этих территорий необходимо строительство нескольких новых мостов, на что также потребуются десятки миллиардов рублей.
- Для сбалансированного развития города строительство будет идти как в новых микрорайонах, так и в границах Уфимского полуострова, где до сих пор остается много ветхих домов и неблагоустроенного частного сектора, - заявил начальник Главархитектуры Уфы Ильдар Ибрагимов. – Расселение и снос последних категорий жилья с последующим строительством на их месте современных высотных зданий позволит наиболее эффективно использовать территорию и потенциал общественного транспорта, который напрямую зависит от плотности застройки.
Важной частью градостроительной политики станет развитие северной части города, которой раньше уделялось не слишком много внимания.
- В настоящее время по Черниковке идет активная работа планировщиков и застройщиков: район будет избавляться от двухэтажной застройки 50-60 годов, появляются новые форматы столичного города, современная высотная застройка, - рассказал Ильдар Ибрагимов. – В частности, современное жилье планируется возвести в районе улиц Кремлевской, Кольцевой и целом ряде других мест северной части Уфы.

Стандарт высоты
Желание застройщиков наиболее эффективно использовать городские пространства приводит к постоянному росту этажности возводимых домов. На сегодняшний день в Уфе построено 40 жилых зданий высотой в 20-26 этажей, еще несколько десятков находятся на разных стадиях процесса строительства, причем одно из них - «Идель-Тауэр» будет иметь 31 этаж. И судя по всему, это далеко не предел. Инвесторы всерьез заявляют о все более амбициозных проектах.
Среди причин охватившего город высотного бума можно выделить ряд основных: постоянно растущий дефицит земли, резко возросшую стоимость участков, а также дороговизну и сложность подведения инженерных сетей. Для возмещения этих расходов инвестор делает ставку на максимально эффективное использование земли, реализуя проекты со все большим количеством этажей.
Наглядная иллюстрация условий, в которых сегодня приходится работать застройщику, - бывшее трамвайное кольцо у остановки «Театр кукол». Несколько лет назад этот перспективный участок площадью 1,5 гектара был продан коммерческой фирме всего за 9 миллионов рублей. Однако затем новая команда уфимской администрации смогла через суд вернуть землю муниципалитету и вновь выставила ее на торги. При начальной цене в 152 миллиона рублей после аукциона с участием нескольких покупателей перспективный участок ушел за 305 миллионов. Таким образом, квадратный метр голой земли обошелся застройщику более чем в 20 тысяч рублей, и это без учета стоимости подведения инженерных сетей. Неудивительно, что на площадке строятся объекты большой высотности, в том числе 31-этажный «Идель-Тауэр».
Схожим образом обстоят дела практически во всех районах столицы, причем особенно дорого земля стоит в границах Уфимского полуострова. По расчетам, здесь можно построить около 8 миллионов квадратных метров жилья, однако относительно свободной осталась лишь площадка микрорайона Глумилино. В других местах инвестор вынужден расселять частный сектор или работать на сложном рельефе, неся дополнительные расходы. По оценкам экспертов, расходы на приобретение и подготовку строительной площадки в себестоимости квадратного метра готовых квартир могут доходить до 20 тысяч рублей. Это и предопределяет растущий интерес к высотным проектам, позволяющим значительно снизить издержки на покупку земли в общей смете объекта.

Технологический рывок
Массовое во
зведение высотных домов было бы невозможно без новых строительных технологий, прежде всего, получившего широкое распространение в последние годы монолитно-каркасного метода, по которому сегодня строится практически сто процентов уфимских высоток. Его главная особенность в том, что все несущие конструкции дома состоят из железобетона, заливаемого в опалубку в форме будущих стен. В итоге здание представляет собой как бы одну отливку, усиленную внутри металлической арматурой. Такая конструкция оказывается исключительно прочной (может выдержать землетрясение силой до
8 баллов) и позволяет без особых проблем строить высотные здания. Ее также отличает минимально возможный вес - за счет существенного уменьшения толщины стен и перекрытий монолитные здания получаются на 15-20 процентов легче кирпичных. Снижение веса уменьшает материалоемкость фундаментов, не только удешевляя их стоимость, но и позволяя ставить высотные дома на характерных для Уфы слабых закарстованных грунтах. Другой немаловажный плюс монолита в том, что бетонный каркас обеспечивает практически бесшовную конструкцию, повышающую уровень тепло- и звукоизоляции стен.
Судя по опыту уфимских строек, скорость возведения высотных домов монолитно-каркасным способом ненамного уступает панельным, причем в первом случае расход стали снижается на 7-20, а бетона - до
15 процентов.  В то же время новая технология предъявляет повышенные требования к качеству арматурной стали и бетона, требует строгого соблюдения технологий строительных работ, особенно в зимний период. Образование трещин несущих стен или просадка фундамента в высотном доме могут привести к самым серьезным последствиям.

По новым концепциям
При взгляде на появляющиеся одна за другой во всех районах Уфы высотные «свечки» возникает вопрос: будет ли и дальше расти число этажей уфимских новостроек. По мнению экспертов, в обозримом будущем большинство строительных проектов не выйдет за пределы 20-25, в редких случаях – 30-40 этажей. Именно такая этажность позволяет застройщику получить оптимальную прибыль. В более высотных домах резко возрастает себестоимость квадратного метра. К ним предъявляются особые нормативы, проекты проходят сложную процедуру согласования, а само строительство невозможно без дорогостоящего оборудования и технологий. Да и с продажей квартир на самых верхних этажах могут возникнуть проблемы. Конечно, в Уфе будут строиться высотные здания в 30-40, а со временем, возможно, и в 50 этажей. Но, скорее всего, в них в основном будет размещаться не жилье, а офисы, а сами проекты получат во многом имиджевый характер.
Другой особенностью уфимской застройки становится переход к проектированию жилых комплексов, представляющих собой не просто группу однотипных домов, а полностью сформированную жилую зону. Для этого во многих проектах реализуется концепция «двор без машин». Парковочные места создаются на подземных стоянках или отдельно стоящих паркингах, а дворовое пространство используется исключительно для размещения детских площадок, рекреационных и прогулочных зон. К примеру, спроектированная по такому принципу дворовая территория жилого комплекса, построенного на месте перенесенного в Черниковку Уфамолзавода, поделена на несколько секторов: спортивная коробка, теннисный корт, велотрек, скейт-парк, work out, прогулочная часть и уютная зеленая зона с фонтаном. Все это избавляет дворы от проблем, связанных с постоянным присутствием автотранспорта, и значительно повышает комфорт и безопасность жильцов.

Алексей ФАТЫХОВ

 
По теме
 
 
Точечная застройка: плюсы, минусы, подводные камни - The Ufa Room Уплотнительная застройка в России воспринимается однозначно негативно. А вот международная практика показывает, что при грамотном исполнении она делает город более удобным для жизни и экономит городские ресурсы.
14.07.2017
 
В Стерлитамаке проверили правомерность доначисления ТЖХ за тепловую энергию - Sterlitamak.Ru В городском округе город Стерлитамак вызвала общественный резонанс сложившаяся ситуация по проведённой в первом квартале текущего года корректировка платы тепловой энергии по отоплению .
19.07.2018
 
В текущем году в Янауле отремонтируют три двора - Единая Россия В общей сложности данные дворы охватывают семь многоквартирных домов В этом году В Янауле жильцы трех многоквартирных домов по улице Победы решили принять участие в федеральном проекте партии «Единая Россия» «Городска
20.07.2018 Единая Россия
В Стерлитамаке проверили правомерность доначисления ТЖХ за тепловую энергию - Sterlitamak.Ru В городском округе город Стерлитамак вызвала общественный резонанс сложившаяся ситуация по проведённой в первом квартале текущего года корректировка платы тепловой энергии по отоплению .
19.07.2018 Sterlitamak.Ru
- Во втором подъезде между седьмым и восьмым этажами, рядом с мусоропроводом соседка огородила железными листами территорию, где обустроила кладовку.
12.07.2018 Уфимские Ведомости
Семья Яниповых приобрела участок и возводит дом в Кузово, чтобы вернуться в родное село.
12.07.2018 Газета Победа
Мужчина уходил от удара с легковушкой и въехал в большегруз Эльвина АПАРИНА 16 июля на трассе Уфа – Оренбург рядом с кафе «Отдых» произошла серьезная авария.
19.07.2018 Комсомольская правда Уфа
Бывшему главе МЧС Кузбасса продлили срок содержания под стражей до 25 сентября Екатерина РОМАНОВА Екатерина Бормотова В Центральном районном суде города Кемерова 19 июля прошло заседание,
19.07.2018 Комсомольская правда Уфа
В городской картинной галерее начала работать выставка из собраний БГХМ имени  М.Нестерова, на которой представлены 60 работ башкирских художников двух первых  десятилетий XXI века.
18.07.2018 Стерлитамакский рабочий
В старинном уфимском особняке, известном как дом купца Чижова, что на Октябрьской революции, 10 в корпусе №2 библиотеки имени Заки Валиди всегда интересная, насыщенная культурными событиями жизнь.
17.07.2018 Уфимские Ведомости
В новом театральном сезоне артисты башкирской труппы Театра кукол представят спектакль «Мустай Карим.
17.07.2018 Уфимские Ведомости
Представляем соперника: «Удинезе» - ФК Уфа 20 июля футбольный клуб «Уфа» проведет заключительный контрольный матч на учебно-тренировочном сборе в австрийском Майрхофене.
20.07.2018 ФК Уфа
Она стала королевой сердец на чемпионате мира по футболу в России. Не модельная картинка, а настоящая женщина, сердечная и живая Фото: REUTERS - Комсомольская правда Уфа Чем жгучая блондинка так полюбилась миллионам болельщиков во время чемпионата мира по футболу Дарья АСЛАМОВА Она стала королевой сердец на чемпионате мира по футболу в России.
20.07.2018 Комсомольская правда Уфа
С Днем рождения, Марат Шарифович! - ФК Уфа 20 июля отмечает свой День рождения заместитель Премьер-министра Правительства Республики Башкортостан, Президент Футбольного Клуба «Уфа» Магадеев Марат Шарифович!
20.07.2018 ФК Уфа
Уфимская пловчиха дала откровенное интервью «Комсомольской правде». Ильдар АХМАДЕЕВ Десять лет назад на небосклоне башкирского спорта появилась новая звездочка.
19.07.2018 Комсомольская правда Уфа
С кем смотрел исторический матч Станислав Черчесов Кира БУЛЫЧЕВА В последний месяц наши звёзды чаще встречались на футбольных матчах, чем на светских премьерах.
16.07.2018 Комсомольская правда Уфа
Экс-хоккеистка «Агидели» в жесткой манере раскритиковала руководство своего бывшего клуба Рустам МАКСЮТОВ Победа женского хоккейного клуба «Агидели» в ЖХЛ стала единственной радостью уфимских болельщиков в прошлом сезоне.
18.07.2018 Комсомольская правда Уфа
Радикальная,  но нужная мера - Газета Победа Правительство России готовит новую пенсионную реформу. Суть ее заключается в том, что в течение нескольких лет будет постепенно повышаться пенсионный возраст.
19.07.2018 Газета Победа
Министр лесного хозяйства РБ Марат Шарафутдинов на заседании Президиума Правительства Башкортостана представил проектную инициативу «Повышение эффективности освоения расчетных лесосек - Министерство лесного хозяйства 19 июля 2018 года состоялось заседание Президиума Правительства Республики Башкортостан под председательством Премьер-министра Правительства РБ Рустэма Марданова .
19.07.2018 Министерство лесного хозяйства
На встрече рассмотрен ход выполнения  ремонтных работ на объектах дорожного хозяйства Аургазинского района.
19.07.2018 Комитет по транспорту и дорожному хозяйству
В настоящее время здесь демонтировали старые бордюры и разрушенное бетонное покрытие, установили новые бортовые камни, производится укладка верхнего слоя асфальтобетонного покрытия.
19.07.2018 Администрация городского округа Уфа