Как масштабировать бизнес, работая по эскроу

Как масштабировать бизнес, работая по эскроу
photo_2018-10-01_14-30-26.jpg
Счастье 5500х4500_photo-resizer.ru.jpg
Как масштабировать бизнес, работая по эскроу
Как масштабировать бизнес, работая по эскроу
Фото: proufu.ru
Уже две недели команда девелоперской компании «Талан» ведет на портале ДомКлик онлайн-дневник перехода на эскроу.

За это время уже несколько других региональных застройщиков последовали примеру пионера и запустили проекты с эскроу до официального старта нового законодательства. А «Талан» снова бежит быстрее всех и уже приступил к согласованию условий работы по первому бридж-кредиту в рамках проекта с эскроу.

  • Со старта пилота: 60 дней

  • На счетах эскроу: 261,8 млн рублей

  • Плюсы и минусы  перехода на эскроу

    Основной причиной досрочного перехода на эскроу в «Талане» стало желание реализовать стратегию компании по географической экспансии. Компания планирует расширять регионы присутствия по 3-4 в год. Работа по новому законодательству открыла доступ к проектному финансированию по привлекательным ставкам  — на прошлой неделе ДОМ.РФ заявил, что ставки не превысят 5,5-6% годовых. Такого на рынке недвижимости не было еще никогда.

    Однако есть у работы по эскроу одна серьезная проблема. Она кардинально ухудшает и без того крайне медленную оборачиваемость собственного капитала застройщика, что приводит к замедлению темпов развития бизнеса.


    В ситуации с эскроу собственный капитал застройщика, вложенный в жилой комплекс, «замораживается» до момента завершения проекта и проведения расчетов с уполномоченным банком.  Поэтому  показатель оборачиваемости ухудшился почти в два раза!

    В новых условиях операционный цикл застройщика выглядит так: инвестируем в проект  — 12 месяцев  проектируем  — 3 месяца  проводим экспертизу и получаем разрешение на строительство  — 24 месяца  строим — по завершению проекта погашаем кредит. После получаем доступ к прибыли и к «замороженным» собственным средствам  — инвестируем в новый проект  — снова 12 месяцев проектируем — и так далее…

    Другими словами, после завершения строительства жилого комплекса девелопер «теряет» целый год, при этом он должен оплачивать простои команды в ожидании нового старта.

    Соответственно, в новых условиях застройщик остро будет нуждаться в дополнительном внешнем финансировании на подготовку следующего проекта для сокращения времени простоя.


    Как получить бридж-кредит?
    Когда наша команда столкнулась с этим вопросом, а было это еще до эскроу, мы стали моделировать с банкирами возможные сценарии развития событий. И пытались «примерить» разные инструменты внешнего финансирования. Уже тогда бридж-кредит стал в обсуждениях неотделимым элементом всего бизнес-процесса.

    Ключом к решению данной задачи, как мы и ожидали, стала финансовая модель проекта, которая в обязательном порядке должна быть акцептована банком в рамках согласования проектного финансирования.

    В результате всех переговоров нам удалось найти способ, который бы давал застройщику возможность получить часть будущей прибыли в качестве аванса. Это важное условие, чтобы не прерывался процесс работы команды.


    Например

    В нашем проекте «Счастье» финансовая модель отражает 300 млн рублей чистой прибыли и 320 млн рублей собственного участия, то есть 620 млн рублей по завершению проекта. Банк несколько скорректировал наши результаты. Он принял повышение средневзвешенной цены (+3% к цене), учел снижение процентной ставки по проектному финансированию, но не изменил темп продаж. Прибыль проекта  — 240 млн рублей, в этой связи возможный бридж-кредит  — 120 млн рублей. На этой неделе мы подготовили календарный план по организации кредита.
       
    По плану в ноябре мы должны выйти на сделку со Сбербанком и получить деньги, которые планируем использовать для финансирования нового проекта в новом для себя регионе. Этот факт даст надежду застройщикам, что схема эскроу позволит не только обеспечить финансированием текущий проект, но и развиваться дальше.

    Следите за дневником нашего проекта

    На следующей неделе в онлайн-дневнике мы дадим слово продавцам и строителям, которые расскажут, как эскроу повлияло на их повседневную работу и бизнес-процессы этих подразделений. Читайте также: 

    Часть 1:   Время первых. Онлайн-дневник перехода на эскроу Часть 2:  Онлайн-дневник перехода на эскроу: как сэкономить 30% времени и снизить ставку по кредиту до нуля   Реклама


     
    По теме
    Ирина Волк, телеграм - Башинформ Фото:Ирина Волк, телеграм Сотрудники управления МВД России по Стерлитамаку при мониторинге интернета выявили видеозаписи, на которых интернет-стример допустил высказывания, оправдывающие терроризм,
    Башинформ
    Внимание! Розыск! - УФССП по Республике Башкортостан Отделением судебных приставов по Стерлитамакскому району ГУФССП России по Республике Башкортостан за неуплату денежных средств на содержание несовершеннолетней дочери разыскивается Азнаев Азамат Дальмирович.
    УФССП по Республике Башкортостан
    В Уфе пройдет совещание по борьбе с онкологическими заболеваниями - Красное Знамя Как сообщает пресс-служба министерства здравоохранения Башкортостана, 29 марта в Уфе пройдет совещание «Борьба с онкологическими заболеваниями в Республике Башкортостан: диагностика, лечение, маршрутизация».
    Красное Знамя
                                                                                                            На заседание Совета                                                                                              
    ОМВД по Нефтекамску